Apartamentos studio só não avançam mais por falta de Metrô e políticas públicas

O ABC tem demanda para apartamentos do tipo studio, mas a modalidade de imóvel ainda é incipiente na área. A análise de quem vive o mercado imobiliário é a de que o segmento não cresce por falta de infraestrutura de transporte e políticas públicas de incentivo para as construtoras investirem no modelo, que atrai solteiros, recém chegados à área para trabalhar e jovens em começo de carreira e busca de independência e casais sem filhos.

O studio é ligeiramente diferente do apartamento de um dormitório. Tem sala, quarto e cozinha no mesmo cômodo e unicamente o banheiro é separado.

Na Capital, o segmento cresce vertiginosamente, mas fica amparado na localização, em área central, onde não existe necessidade de utilização de veículo próprio, já que esses imóveis, em geral, não oferecem vaga ou garagem. Também perto de supermercados, bares, restaurantes e equipamentos culturais. A proximidade com estações do Metrô é decisiva.

De acordo com o índice FipeZap de imóveis, em 2025 os apartamentos de um dormitório no município de São Paulo (considera-se um dormitório porque não existe uma faixa de pesquisa específica para o studio) cresceram 4,08% em preço por metro quadrado para venda, acompanhando de perto os apartamentos com dois ou mais dormitórios. Já para locação a alta foi de 8,70%, acima dos de dois e quatro quartos, próximo daqueles de três dormitórios que valorizaram 9,15%. Os apartamentos de um quarto não aparecem com cotação para os municípios da área, exceto São Bernardo que aparece com valorização em 2025 de 5,45% na venda.

Para José Julio Diaz Cabricano, presidente da Acigabc (Associação das Construtoras e Imobiliárias do Grande ABC), a área não tem lançamentos do padrão studio por dois fatores. O primeiro é a falta de legislação para aprovar apartamentos de tamanhos menores de 50m² e o outro fator é a falta da presença dos atrativos que esse público consumidor julga na hora de comprar um studio ou mesmo uma unidade de unicamente um dormitório. A proximidade, como o Metrô, é o principal deles, já que esses apartamentos compactos são contam com vagas de garagem.

O presidente da associação que reúne as construtoras diz que a entidade tem tentado a flexibilidade das prefeituras da área em aprovarem imóveis menores, mas enquanto o ABC não estiver devidamente conectado ao transporte sobre trilhos de forma efetivo esse mercado não vai encontrar espaço como existe na Capital.

Transporte sobre trilhos

“Não temos demanda, porque não temos Metrô, que é o que impulsiona. Também pelas dimensões menores dos studios os empreendimentos não são autorizados por causa das regras das prefeituras. Em Santo André só autorizam apartamentos acima de 32 metros quadrados como HIS (Habitação de Interesse Social); São Caetano tem medidas mínimas muito maiores e ainda só autorizam se o apartamento oferecer pelo menos duas vagas de garagem e São Bernardo só permite apartamentos maiores de 50 m². Além disso a região tem produzido poucos imóveis econômicos. A região tem necessidade muito grande de habitação e as prefeituras precisam rever”, aponta o empresário e presidente da Acigabc.

Nem mesmo o BRT em construção deve, na opinião de Cabricano, ser, ao menos por enquanto, estímulo para esses investimentos. “Temos de esperar para ver”, opina. As prefeituras, segundo ele, afirmam que um apartamento menor que 35 m² não concede conforto para uma família de quatro pessoas, mas ele diz que os novos empreendimentos oferecem muito em regiões comuns para compensar.

“Um apartamento de menos de 50m² se imagina como uma unidade antiga da CDHU (Companhia de Desenvolvimento Habitacional Urbano) que não oferecia nada, hoje esses imóveis são condomínios-clube com áreas de lazer completas.

Morar só

Segundo o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) um em cada cinco lares brasileiros são habitados por apenas uma pessoa, segundo dados de 2024. Esse número cresceu 52% em 12 anos. E não são apenas jovens, pessoas que se separaram recentemente, ou profissionais que trocam de cidade por causa do emprego, dentro dessas famílias unipessoais há muitos idosos. 40% destes lares são ocupados por pessoas com 60 anos ou mais, aponta o estudo do instituto.

Qualidade de vida é o que buscam as famílias menores e quem mora sozinho ao procurar um apartamento de um dormitório ou um studio. “É bom para quem mora só ou famílias pequenas e ajuda muito morar em regiões perto dos centros sem necessidade de usar carro”, completa Cabricano.

Locação rápida

Reformar imóveis velhos para comportar apartamentos studio foi a aposta da arquiteta de São Bernardo, Vanessa Trentin (@archimetrica), que festeja o sucesso das unidades as quais preparou em Santo André. Vanessa representa investidores de Ribeirão Preto que resolveram investir no ABC no tipo de imóvel. Vinte unidades foram locadas em pouquíssimo tempo. Trata-se de um imóvel grande que foi dividido em unidades compactas de 15 a 25 metros quadrados, preparados para o conforto de aqueles que moram só ou casais sem filhos. O acesso ao transporte coletivo, já que o imóvel não tem garagem, é também muito observado por quem se interessa.

“Estamos a 50 metros de um ponto de ônibus, na avenida do Estado, que tem boa infraestrutura por perto, como hipermercados”, explica a arquiteta.

A marca dos apartamentos do tipo studio é o planejamento que tem de ser feito por arquiteto para desfrutar cada cantinho e defender conforto. “Não é porque é um apartamento compacto que tem que de feio e apertado, fazemos tudo sob medida e aproveitamos todos os espaços para armazenamento”, explica.

Grande procura

A procura foi tanta pelos apartamentos studio que os empreendedores já estão em busca de outros imóveis na área. “Atendemos a um público que já morava bem, mas que agora opta por um studio porque foi morar sozinho. Temos jovens que buscaram a independência, pessoas que se separaram, quem está começando um trabalho vindo de outras regiões, tem bastante público. Preparei 20 unidades que alugaram em poucos dias, se tivéssemos 60 já teríamos alugado todos”, assegura.

Os apartamentos contam com segurança, internet, existe uma área comum para secar roupas. Os studios contam com cozinha completa, armários, espaço para máquina de lavar, mesa que tanto pode ser para refeições como estação de trabalho e estudo. “Pensamos em praticidade para quem trabalha em home office. A decoração é simples, mas de bom gosto”, diz Vanessa. O custo varia entre R$ 1,2 mil e R$ 1,8 mil, sem taxa de condomínio e aceita animais de estimação.

Apesar do sucesso do primeiro empreendimento, a arquiteta julga que a leitura feita através do presidente da Acigabc é correta, em relação ao acesso a serviços e transporte público. “O Metrô faz toda a diferença, se o ABC tivesse, definitivamente, esse segmento imobiliário já teria avançado muito mais, porque há público interessado”, diz. Vanessa também acredita que é mais do que tempo das prefeituras reavaliarem as leis que regem a produção imobiliária para permitir unidades menores.

Os olhos dos empreendedores que Vanessa representa estão voltados agora para regiões mais centrais das cidades do ABC. “Temos procurado outros imóveis e gostaria muito de fazer um projeto mais próximo dos centros”, completa.